Bienvenue dans cette 40ème édition de Super biens - Des interviews au cœur de l’immobilier.
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La mission de Depozen ?
La mission de Depozen est de rendre du pouvoir d’achat à plus de 30 millions de locataires français en supprimant le dépôt de garantie. Je me permets juste de rappeler qu’on a tendance à confondre le dépôt de garantie et la caution, mais il s’agit bien de deux choses différentes. Quand je parle de dépôt de garantie, je parle bien des un ou deux mois de loyer que le locataire verse pour rentrer dans la location, en plus des frais d’agence s’il y en a.
Aujourd’hui, deux litiges sur trois entre locataires et propriétaires sont causés par les dépôts de garantie. Chez Depozen, on considère qu’en plus d’être une source de conflits, le dépôt de garantie est une pratique archaïque et inefficace pour tout le monde.
Du côté des locataires, c’est le coût le plus important au moment de l’emménagement, ce qui peut les fragiliser financièrement. Il faut se rendre compte qu’on demande à un locataire de régler deux mois de loyer, à un moment où les dépenses s'accumulent ! Aujourd’hui, les dépôts de garantie résidentiels représentent 12 milliards d’euros sur le territoire français, en grande majorité inutilisés.
Du côté des propriétaires, ce n’est pas beaucoup mieux : ils sont en réalité assez peu protégés par le dépôt de garantie. D’expérience, on remarque que les locataires sont nombreux à ne pas payer les derniers mois de loyer, justement en raison du fameux dépôt de garantie. Seulement, quand il y a des dégradations ou des détériorations, le propriétaire se retrouve donc sans aucune protection et il n’est pas toujours aisé de se faire rembourser par le locataire sortant.
Enfin, les administrateurs de biens sont tout aussi pénalisés par cette pratique. La collecte et la gestion des dépôts de garantie leur coûtent de l’argent et leur prennent un temps fou, et les fins de location sont souvent houleuses avec des locataires insatisfaits.
Compte tenu de ces éléments, on a imaginé une solution inédite : remplacer le dépôt de garantie par un produit d’assurance qui n’existait pas avant nous.
Concrètement, le locataire peut, via notre plateforme, souscrire à ce produit en moins de 3 minutes. Il peut ensuite inciter son propriétaire et son gestionnaire à utiliser cette solution. À savoir que pour ces derniers, l’opération est totalement gratuite et qu’ils peuvent bien sûr être eux aussi prescripteurs. C’est d’ailleurs souvent le cas.
Il n’y a aucune modification au contrat de bail à apporter. Il s’agit juste d’un contrat d’assurance qui, in fine, va apporter de meilleures protections aux propriétaires et aux gestionnaires. En fin de location, ils remplissent une déclaration de sinistre sur notre plateforme. En moins de 48 heures, ils seront indemnisés dans la limite de 120% du dépôt de garantie. La couverture couvre absolument toutes les retenues qui peuvent être prises sur un dépôt de garantie. De plus, les bailleurs n’ont plus qu’un interlocuteur unique, Depozen, ce qui leur permet de gagner beaucoup de temps et d’énergie. En synthèse, moins de temps pour plus de protections.
Le déclic qui vous a décidé à lancer Depozen ?
J’ai toujours voulu entreprendre. Seulement, je pensais le faire plus tard ! Après mes études de finance à Paris Dauphine, j’ai directement travaillé en fusion-acquisition et en fonds d’investissement. L’idée, c’était de puiser l’inspiration dans de belles réussites du marché français. Ensuite, j’ai rejoint Fabernovel, où j’ai travaillé dans l’innovation sur le segment des assurances. Cette expérience a été extrêmement intéressante, j’ai pu analyser des modèles innovants d’assurtech et me rendre compte de la profondeur et de l’intérêt de ce marché.
Dans le même temps, j’ai eu la chance de pouvoir beaucoup échanger avec Eric Mignot, le fondateur de +Simple, un excellent courtier en assurance et avec plusieurs agents immobiliers. C’est là que l’idée de Depozen a émergé puis s’est affinée. On a beaucoup regardé ce qui se faisait sur le sujet ailleurs à l’étranger, étudié les modèles de solutions comme Rhino, SwissCaution, FlatFair… Cette idée n’existait pas encore sur le marché français, on a tout de suite vu l’intérêt de la déployer au travers d’une plateforme qu’on met à disposition des professionnels de l’immobilier.
Quelle est votre attitude par rapport à la concurrence de ces plateformes étrangères qui pourraient vouloir conquérir le marché français ?
Avant le lancement de Depozen, on a beaucoup échangé avec ces plateformes étrangères. Pour le moment, elles sont très focalisées sur leur marché domestique. Sans compter qu’on est dans un domaine où les aspects juridiques sont très spécifiques selon les pays : on est à la frontière entre le droit immobilier et le droit des assurances.
Pour résumer : quand ces concurrents seront en capacité de venir sur le marché français, on aura aussi certainement suffisamment évolué de notre côté pour aller sur les leurs ! Pour être franc, on est plutôt dans une philosophie d’entraide sur des problématiques qu’on peut partager dans nos pays respectifs.
Concernant le marché français plus précisément, les acteurs qu’on avait identifiés comme de potentiels concurrents ne proposent pas de produits similaires à celui de Depozen. On est vraiment des “pionniers” si j’ose dire : on a conçu notre solution avec notre assureur comme une brique complémentaire aux assurances existantes qu’on peut proposer à nos clients. On a par exemple conclu des partenariats avec les principaux courtiers d’assurance français spécialisés dans l’immobilier, pour faire du co-courtage avec eux en mettant à disposition notre produit. On continue de gérer toutes les souscriptions et tous les sinistres tandis que les courtiers vont présenter et préconiser notre produit aux centaines voire milliers d’agences immobilières de leur réseau. C’est de cette manière qu’on arrive à aller extrêmement vite dans le déploiement de la solution et dans la démocratisation du produit.
Votre stratégie d’acquisition ?
Ce qui est très intéressant avec notre modèle, c’est que chacune des parties peut être source d’acquisition. Je te le disais tout à l’heure, l’acquisition peut venir du locataire, touché par du SEO ou du SEA, qui invite son gestionnaire ou son propriétaire sur la plateforme. On peut convertir une agence gérant 1000 lots grâce à un seul locataire !
De notre côté, on fait aussi beaucoup de cold calls auprès d’agences immobilières, indépendantes ou en franchisées, digitales ou non, et on essaie de les rencontrer par le biais de salons immobiliers par exemple.
Enfin, on touche aussi les administrateurs de biens qui appartiennent aux portefeuilles très conséquents des courtiers. Comme ce sont eux qui nous introduisent auprès de leurs clients, on a de meilleurs taux de conversion. Parfois, les courtiers mettent directement en place notre produit avec les clients : on n’a même pas besoin d’intervenir.
Léo-Pol : c’est intéressant de voir qu’il y a de vraies synergies entre chacune de vos cibles ! Quand les cibles sont multiples, on peut facilement se perdre dans la stratégie mais dans votre cas, c’est limpide !
Corentin : Oui, c’est vraiment l’idée qui nous a guidés : toutes les parties doivent pouvoir centraliser toutes les assurances relatives au bien loué, pouvoir déclarer les sinistres au même endroit, pouvoir vérifier la mise à jour des attestations d’assurance sans avoir à farfouiller à droite à gauche… On a par exemple un processus automatisé appelant le locataire à mettre à jour ses attestations d’assurance. On parle ici de l’assurance Depozen mais nous proposons aussi les assurances obligatoires, telles que l’assurance habitation pour le locataire ou l’assurance propriétaire non occupant pour le bailleur.
Votre business model ?
Nous sommes courtiers en assurance, ce qui signifie que nous vendons des primes d’assurance dont on conserve une commission pour nous rémunérer. Le reste va servir à provisionner les sinistres. Pour cela, on fonctionne avec un assureur en délégation totale. Un fonds de roulement proportionnel à notre volume de primes est mis à notre disposition, qui explique notre importante réactivité d’indemnisation en cas de problèmes.
Quand on travaille avec des courtiers partenaires, on va partager cette commission pour que tout le monde s’y retrouve.
4 chiffres sur votre activité ?
2 litiges sur 3 entre propriétaires et locataires sont liés aux dépôts de garantie, il est donc évident que cette pratique dégrade la confiance dans les relations locatives
On distribue notre solution à travers plus de 120 agences en direct : nos premiers prescripteurs sont donc les administrateurs de biens puisqu’ils sont en contact direct avec les locataires ;
On travaille avec plus de 10 courtiers nationaux pour déployer la solution, dont Aon, Verlingue, JBL Courtage, Neodomos...
Notre équipe compte 10 personnes plus motivées que jamais pour rendre du pouvoir d’achat aux locataires français !
Léo-Pol : Avez-vous levé des fonds ou êtes vous en croissance interne ?
Au démarrage, nous nous sommes financés avec nos fonds propres, puis au travers de subventions et un prêt bancaire. On n’a donc pas besoin de faire de levée pour l’instant. On se focalise sur notre croissance et notre rentabilité pour, si nécessaire, lever des fonds dans de bonnes conditions.
Léo-Pol : Bravo, c’est loin d’être un cas partagé pour des modèles proches du vôtre.
UN outil du quotidien qui décuple votre force de frappe ?
La plateforme Depozen est le cœur du réacteur. Elle nous permet d’avoir une vue d’ensemble sur tous nos partenaires et de pousser les bons produits d’assurance ou les bons services au bon moment pour répondre aux besoins des utilisateurs. L’outil permet par exemple à un locataire de créer et partager un dossier de location au bon moment, l’administrateur peut quant à lui le conserver en ligne pendant toute la durée de la location. Pour cela, elle est directement connectée à tous les outils externes un peu “classiques” des start-up, notamment Hubspot. Ce qui nous aide à sortir des statistiques très fines et surveiller nos KPI.
La plus grosse erreur depuis vos débuts ?
On travaille depuis deux ans sur la solution et cela a pris près de 6 mois pour créer notre propre produit d’assurance, soit beaucoup plus de temps que prévu ! Pourquoi ? Parce qu’on a dû travailler avec des avocats spécialisés en droit de l’immobilier, en droit des assurances, les juristes de notre assureur… Il y a donc beaucoup de facteurs qu’on n’avait pas anticipés. Or pour lancer ce produit sans qu’il y ait de flou juridique, il fallait qu’il puisse coexister avec tous les produits d’assurance déjà existants (garanties de loyers impayés, assurances habitation). On ne pouvait pas se permettre, comme dans d’autres business, de tester, de voir si ça marche et de corriger ce qui ne va pas à postériori. Il fallait vraiment que le produit soit parfait dès son lancement : il fallait qu’il couvre parfaitement les propriétaires, sans exclusion, pour pouvoir prétendre remplacer tous les dépôts de garantie en France… Donc on a pris beaucoup de retard sur le lancement global alors que la plateforme était prête etc. Cela dit, on a aujourd'hui un produit d’assurance qui tourne parfaitement, qui permet à tout le monde d’être serein quant à ses garanties !
Le plus gros challenge actuel ?
On a aujourd’hui un peu plus de 120 administrateurs de biens distributeurs de notre solution, dont la moitié propose systématiquement Depozen à leurs locataires. On est déjà très content mais on aimerait que les 50% qui ne le font pas encore y pensent à chaque fois. On a un vrai travail à faire d’évangélisation du produit ! Pour que ce soit efficace, il faut qu’on puisse parler de Depozen au bon moment dans le processus de location : il faut qu’on s’insère dès la publication des annonces sur les plateformes, qu’on présente Depozen au locataire sélectionné au moment le plus opportun… Ce travail de formation des collaborateurs des agences partenaires est indispensable.
Comment tu vois Depozen dans 5 ans ?
Dans mon esprit, le dépôt de garantie en France n’existe plus dans 5 ans. On a réussi à démocratiser le produit pour tout le monde en montrant les bénéfices aux clients. On a démontré qu’on n’a oublié personne en le créant, que chaque partie à un intérêt à l’utiliser :
Les propriétaires sont mieux protégés ;
Les administrateurs de biens gagnent du temps et de l’argent ;
Les locataires paient une prime mensuelle indolore au lieu d’un énorme dépôt de garantie en début de location…
Notre objectif, lorsque nous aurons couvert une grande partie du marché français, est de nous ouvrir vers l’Espagne, le Portugal et l’Italie. Ce sont des marchés similaires au nôtre avec des montants de dépôts de garantie exorbitants : en Italie, on peut demander à un locataire jusqu’à trois mois de loyer !
La plus grosse opportunité dans le marché immobilier en France selon toi ?
Le contexte actuel a un fort impact sur le métier d’agent immobilier. Jusque là, ils étaient très focalisés sur la transaction mais aujourd’hui elles sont de plus en plus compliquées à réaliser, entre le contexte géopolitique, financier et réglementaire. Ils sont donc de plus en plus intéressés par la gestion locative et l’administration de biens. C’est véritablement une valeur refuge : quel que soit le contexte, l’activité de gestion locative sera toujours stable. On l’a bien vu pendant la crise sanitaire : les confinements n’ont pas stoppé net la perception des loyers, ce qui a avantagé les agences qui disposent d’un pôle “gestion locative” fort.
Cette activité permet aussi de mieux valoriser les sociétés immobilières lors de la vente du fonds de commerce par rapport à l’activité de transaction.
Au regard de tout cela, accompagner les agents immobiliers qui développent une activité de gestion locative constitue une belle opportunité. Il va falloir leur apporter des solutions, des outils, qui vont leur permettre de parfaitement digitaliser tout le processus de gestion locative. C’est une activité encore marquée par la lourdeur administrative. On est convaincu que le digital peut apporter beaucoup plus de souplesse, de rapidité, tout en conservant la rigueur dont on doit absolument faire preuve dans ce type d’activités et en sécurisant les administrateurs.
Léo-Pol : C’est vrai que l’innovation et la digitalisation du marché de l’immobilier ont eu pas mal de retard sur d’autres secteurs d’activité mais j’ai l’impression que la transition est en train de se faire, si elle n’est pas déjà à son climax. Aussi bien dans les solutions proposées que dans les comportements individuels des agents, de mieux en mieux équipés. Après, j’ai peut-être une vision biaisée parce que je parle avec beaucoup d’entrepreneurs de la proptech !
(Stéphane Scarella, DG du RENT, en parle dans le 1er Hors Série de Super biens)
Corentin : Je suis totalement d’accord avec toi. C’est hyper intéressant de constater que même s’il y a plein de sociétés qui apportent des solutions, le marché est tellement gigantesque qu’il n’y aura jamais assez de solutions ! Aujourd'hui, si les process de mise en location ne sont pas bien optimisés, les agences perdent de l’argent. C’est à nous de les outiller avec des solutions très ludiques et pratiques pour qu’elles dépensent le moins de temps possible et qu’elles améliorent en même temps leur qualité de service.
Le mantra qui te met Super biens ?
Les valeurs qu’on partage avec mes deux associés, c’est le respect, la transparence et l’humilité. Ce n’est pas un mantra à proprement parler mais plutôt une ligne de conduite fortement ancrée. Par exemple, nos partenaires courtiers sont des acteurs établis depuis longtemps et/ou qui ont fait leurs preuves. On a énormément de choses à apprendre d’eux. Ce sont des mentors auprès de qui on apprend chaque jour. C’est ce qui nous permet d’engranger de l’expérience et de proposer le meilleur produit possible pour tout le monde. On a aussi un devoir de transparence et de droiture envers eux : les courtiers nous partagent leur réseau de clients. On doit se montrer à la hauteur de leur confiance.
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