Wally : jusqu'à 15% de rendement en investissant dans l'hôtellerie ou le coliving
Maxime Parpex, CEO de Wally
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Hello Maxime, est-ce que tu peux nous présenter ton parcours ?
Bien sûr ! Je m'appelle Maxime, j'ai 35 ans, je suis père de deux enfants, et je travaille depuis une quinzaine d'années dans l'immobilier et la finance. J'ai commencé ma carrière au sein de JLL, une société américaine de conseil en immobilier commercial. Rapidement, j'ai intégré la banque d'affaires de JLL spécialisée sur les transactions hôtelières. J’y ai fait à la fois du conseil sur la cession et l’acquisition d'hôtels en France et en Europe.
Ensuite, j'ai rejoint Brookfield à Londres, un très gros gestionnaire d'actifs nord-américain — le plus grand au monde. Pour eux, j'ai investi principalement dans des hôtels en Europe de l’Ouest et Europe du Sud.
En 2020, j'ai décidé de rentrer à Paris. J'ai alors intégré la société de gestion Atream, spécialisée dans les actifs touristiques et de bureaux, pour laquelle j’ai travaillé jusqu’en janvier 2023. Date à partir de laquelle j'ai lancé Wally avec mon associé, Nathan Zappelli.
La mission de Wally ?
Notre mission est de permettre aux particuliers de se placer au cœur des opérations d’investissement immobilier et de placement traditionnellement réservés aux professionnels.
Pour cela, on a lancé une plateforme digitale, accessible depuis notre site internet.
L’idée, c’est que chacun puisse choisir le montant de son investissement, sans minimum ni maximum imposé. Sur le même projet par exemple, certains investisseurs peuvent participer à hauteur de 200 euros quand d’autres peuvent placer plus de 100 000 euros ! Nos clients peuvent par ailleurs investir sur des durées relativement courtes, typiquement de 5 à 7 ans, et espérer des rendements de 5 à 15 % par an. Ces rendements sont basés à la fois sur le cash flow généré par les opérations immobilières et sur la valorisation du bien à la revente, au terme des 5 à 7 ans de détention.
Actuellement, environ 6000 clients utilisent la solution. Parallèlement, nous collaborons avec plus de 200 partenaires en gestion de patrimoine, qui proposent Wally à leurs clients.
Comment êtes-vous arrivé à ce marketfit ?
Quand on travaillait avec Nathan chez Atream (c’est d’ailleurs là que nous nous sommes rencontrés), notre mission consistait à identifier les meilleures opportunités immobilières sur le marché européen, à les acheter, les gérer et les revendre, toujours pour le compte d’investisseurs professionnels. En général, ces investisseurs réalisaient des rentabilités de 15 à 20 % sur des cycles d’investissement de 5 à 7 ans.
Le constat qui nous a frustré, c’est que nous réalisions toutes ces opérations performantes pour des investisseurs institutionnels, alors qu’autour de nous, nos proches n’avaient pas accès à ce type d’opportunités très rentables, bien localisées et bien gérées. C’est ce qui nous a poussés à créer Wally.
Votre positionnement VS d’autres acteurs plus classiques du crowdfunding immobilier ?
Par rapport à nos concurrents crowdfunders, on se distingue de deux manières : d’abord par la nature de nos actifs et deuxièmement, parce que nous les exploitons nous-mêmes.
Je m’explique. À notre création, on a avant tout identifié des catégories d'actifs qui répondaient parfaitement à nos critères. Ce qu’on recherche avant tout, c’est une très bonne localisation et une opportunité d’exploitation qui maximisent la valeur financière de l’immobilier, pour offrir un rendement attractif et une pérennité d'activité à nos investisseurs. Résultat : on s’est très naturellement concentré sur trois segments d'actifs :
l'hôtellerie, qui est notre cœur de métier avec Nathan. C’est un secteur qui pèse plus de 2Mds d’euros d’investissements en France, et où il y a de belles opportunités à saisir.
la parahôtellerie, l'équivalent d’une location Airbnb, mais réalisée de façon professionnelle. Nous achetons des locaux commerciaux avec un permis hôtelier, ce qui nous permet de les exploiter toute l’année et de les commercialiser sur des plateformes comme Booking ou Airbnb, uniquement dans les 15 à 20 plus grandes villes de France.
le coliving, un marché dans lequel on croit beaucoup et sur lequel il existe une forte demande. Notamment chez les jeunes, qui recherchent plus qu’un simple logement : ils veulent un environnement collaboratif et rénové.
Concrètement, cela signifie que chaque offre reçue des professionnels partenaires passe au travers d’une grille d’analyse très rigoureuse.
Notre positionnement alternatif tient également à une différence de principe avec le crowdfunding, qui est finalement un intermédiaire en financement participatif. Elles mettent en relation un porteur de projet immobilier — un promoteur ou un marchand de biens, par exemple — qui a besoin de fonds pour finaliser une opération, avec des investisseurs qui souhaitent y placer leur argent… sans s’engager davantage.
Chez Wally, nous assumons directement la gestion et les risques car nous sommes propriétaires des actifs. Cela signifie que nous sourçons nous-mêmes les opportunités, nous investissons avec nos clients dans chaque actif, nous assurons l’exploitation, puis la revente.
Autre distinction : les plateformes de crowdfunding proposent souvent des financements à court terme, entre 18 et 24 mois. Nous, on investit pour exploiter l’actif, ce qui nous amène à travailler sur des durées plus longues, généralement autour de 5 ans.
C’était assez naturel pour nous de partir sur ce modèle dès le départ. Quand on propose à des particuliers d’investir dans des biens professionnels, on est obligé de choisir des actifs basés sur des marchés porteurs. Or, il y a peu de classes d’actifs qui présentent un potentiel d’exploitation combiné à une profondeur de marché stable, mis à part ceux liés au tourisme. On rassure donc nos clients en allant sur le marché des transactions hôtelières par exemple, qui en France, représente depuis 15 ans plus de 2 milliards d’euros par an. C’est un marché de niche, certes, mais très stable et pérenne.
Votre business model ?
On se rémunère à trois moments clés, de manière totalement transparente pour nos clients, puisque tous les frais sont intégrés dans les rentabilités cibles que nous annonçons aux clients, sans coûts cachés ou supplémentaires :
lors de la structuration d’un deal : nous prélevons des frais de structuration de l’ordre de 8 % du montant global de l’opération.
durant l'exploitation : on prend une petite participation dans la rentabilité de l’actif, soit environ 2 % du chiffre d'affaires généré. Ce pourcentage est volontairement bas pour ne pas trop réduire le rendement que l’investisseur perçoit. Durant l'exploitation, notre valeur ajoutée est principalement financière : on veille à ce que l’activité reste alignée avec le business plan. Toutes les opérations au quotidien, qu’il s’agisse de la gestion de l’hôtel ou du co-living, sont gérées par opérateur de property management.
lors de la revente de l'actif, si nous réalisons une plus-value : nous prenons 10 % de cette plus-value. Cela récompense notre travail de gestion et d’optimisation de l’investissement.
Votre stratégie d’acquisition ?
Dès le départ, on a réalisé qu’avec un modèle bootstrap, il serait difficile de se lancer dans une acquisition client massive par le marketing digital. Donc, on a vraiment minimisé notre recours au aux campagnes de publicité payantes ou autres leviers similaires. Bien qu’on en fasse un peu et qu’on ait des clients qui arrivent par ce biais, ce n’est pas notre axe principal.
Aujourd'hui, notre stratégie repose surtout sur notre réseau de partenaires professionnels. Ceux qui ont choisi Wally comme solution de référence en immobilier nous recommandent auprès de leurs clients. Cela fonctionne particulièrement bien pour des clients qui recherchent une alternative ou un complément aux SCPI, où les investisseurs sont souvent exposés à une diversité d’actifs sans pouvoir choisir précisément.
4 chiffres sur votre activité ?
11 : c’est notre équipe actuelle. C’est important, surtout dans le digital, de rappeler qu’il y a une équipe soudée qui travaille pour accompagner nos clients au quotidien.
200 : le nombre de partenaires professionnels du patrimoine qui travaillent avec nous quotidiennement pour proposer nos solutions.
6000 : c’est le nombre de clients investisseurs avec lesquels nous collaborons actuellement et avec lesquels nous avons un lien direct.
2 ans : c’est notre âge ! On est fier de la croissance rapide qu’on a pu avoir en si peu de temps.
Côté financement / accompagnement ?
On a démarré en bootstrap, ce qui nous a permis de concevoir un modèle frugal et toujours tourné vers la rentabilité. Nous avons été intégrés en juin 2023 à l’accélérateur de 50 Partners, qui est une référence de taille sur le marché. Cet accompagnement a été décisif pour compléter notre expertise immobilière. Grâce à eux, on a aussi pu structurer une équipe stable et engagée à nos côtés. On est peut-être un peu loin de l’image de la start-up tout feu tout flamme, mais nos parcours nous ont appris à privilégier des bases saines pour encourager une croissance durable.
Une interview Super biens ‘Hors Série’ sortira prochainement avec 50Partners ;)
Le challenge des 3 prochains mois ?
Il y a encore du potentiel d'amélioration côté tech. Nos clients et partenaires utilisent déjà la solution, mais on peut toujours optimiser pour fluidifier encore plus les parcours et ajouter de nouvelles fonctionnalités.
Un autre grand axe, c’est notre go-to-market : on veut continuer à agrandir notre réseau de partenaires. Actuellement, on signe en moyenne entre un et deux partenaires par jour, c’est très encourageant.
Et, bien sûr, notre objectif ambitieux serait d'atteindre entre 5 et 6 millions d’euros de transactions immobilières d'ici le début d’année 2025. Si on y parvient sur un trimestre, ce sera une preuve forte que notre offre est bien reçue sur le marché. Notre objectif de 2025 est de dépasser 50 millions d’euros de transactions.
Comment tu imagines Wally dans 3 ans ? Ambition d’internationalisation, côté clients ou côté projets immobiliers ?
Pour les trois ans à venir, l’objectif principal, c’est vraiment de solidifier notre croissance en France. On veut que les nouvelles collectes d’investissement continuent d’augmenter. On a aussi en tête de nouveaux produits qui viendront compléter ce qu’on propose déjà, dans une évolution logique pour nos clients actuels.
En ce qui concerne l’international, c’est une question complexe. Beaucoup s’y sont essayé… avec des réussites plus qu’aléatoires (rires) ! Chaque marché est tellement différent en termes de culture, de régulation… Sans compter que le coût d’entrée est souvent élevé. On pourrait envisager un marché comme la Belgique, la proximité culturelle et linguistique facilitant les choses, mais cela nous demanderait un effort d’investissement énorme. On aurait aussi la possibilité d’aller dans des marchés plus latins comme l’Espagne ou le Portugal, mais sans garantie de réussite.
On pourrait plus facilement imaginer proposer des projets internationaux à nos clients français, sans nécessairement étendre notre présence physique à l’étranger. Cela dit, on a un marché français déjà immense, l’investissement immobilier génère plusieurs milliards d’euros chaque année. Si on parvient à capter ne serait-ce qu’une petite fraction de ce marché, on aura déjà construit une entreprise solide.
Une anecdote sympa ?
Il y a quelques semaines, on était à Patrimonia, salon dédié aux professionnels du patrimoine à Lyon. On y a rencontré de nombreux partenaires, c’était déjà super d’être là, bien visibles dans ce secteur ; mais un moment en particulier m’a marqué. Un partenaire est venu nous voir et, après les présentations, il me dit : « Écoutez, on m’a dit que s’il y avait une boîte à voir dans ce salon, c'était bien vous, et que si je ne signais pas avec vous maintenant, après, ce serait trop tard ! »
Franchement, entendre ça, c’était vraiment gratifiant. Ça m’a montré qu’on est sur la bonne voie, que notre travail commence à vraiment se faire connaître et à avoir de l’impact. Ça motive à fond pour la suite !
Une grosse opportunité sous-exploitée dans le marché immobilier en France selon toi ?
Pour moi, il y a un créneau qui est encore largement sous-exploité : c’est le marché des actifs commerciaux en para-hôtellerie.
Ce sont des biens commerciaux qui peuvent être exploités à la fois pour l’hébergement ou des activités saisonnières. On peut d’ores et déjà trouver ce type de locaux dans des villes comme Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille ou Lille, à partir de 300 000€ à 400 000€, ce qui reste abordable. Le point vraiment intéressant, c’est que ces biens ne sont pas soumis à la réglementation Airbnb, affectant principalement les résidences principales ou secondaires.
Ils offrent un potentiel de rentabilité élevé. Actuellement, on peut compter sur des rendements situés entre 6 et 10 % net par an ! Si on prend l’exemple de Bordeaux, où nous avons investi récemment, la rentabilité du marché de la para-hôtellerie a augmenté de plus de 20 % par rapport à l’année précédente, entre janvier et octobre 2024. C’est un signe clair de la profondeur et de la pérennité de ce marché.
Les gens ont toujours besoin de voyager et les hôtels ne suffisent pas toujours. Ils cherchent aussi des expériences plus locales, ce qui s’aligne parfaitement avec l’offre de para-hôtellerie. Ce type d’investissement est encore peu connu du grand public mais il est très prometteur et va connaître une forte valorisation dans les années à venir, j’en suis convaincu.
Le mantra qui te met Super biens ?
On partage une petite phrase avec mon associé : “soyons optimistes à long terme mais très prudents à court terme”. Ce mantra guide toutes nos décisions que ce soit dans la gestion de nos investissements ou dans notre façon d’exécuter nos projets.
Bien sûr, on a foi très forte en notre projet, on est convaincu qu’on va grandir et réussir, mais on s’assure toujours de prendre des décisions réfléchies et d’éviter de trop miser sur l’instinct. On préfère bien réfléchir pour évaluer les risques et éviter des raccourcis qu’on pourrait bien payer cher plus tard. De cette manière, on équilibre mieux une ambition forte et la réalité de l’exécution. D’ailleurs, cela s’applique à tous les pans de notre vie, aussi bien professionnelle que personnelle !
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