Bienvenue dans cette 37ème édition de Super biens - Des interviews au cœur de l’immobilier.
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La mission d’Iroko ?
Iroko est une Fintech de l'épargne créée en 2020 et agréée par l'Autorité des Marchés Financiers en tant que société de gestion. La mission d'Iroko est de rendre accessible à tous des produits d'épargne performants et responsables avec une expérience 100% digitale. Quand je dis performance, je parle autant de performance financière que de qualité des placements : pour nous, il n’est pas envisageable que la première se fasse au détriment de notre avenir collectif.
Le cheminement qui t’a décidé à lancer Iroko ?
En 2018, mes associés et moi avons revendu Effilab, une agence digitale, au groupe Solocal. Nous avons eu à ce moment-là de l’épargne à placer. On a donc étudié les différentes options qui s’offraient à nous, dont l’immobilier. Notre regard s’est rapidement tourné vers les SCPI et on s’est rendu compte qu’avec les 10% de frais d’entrée, elles n’étaient pas compétitives par rapport à l’immobilier en direct.
En revanche, c’est un produit d’épargne super efficace : géré par des professionnels, il permet d’être diversifié dans de l’immobilier de bureaux, les entrepôts, les locaux commerciaux et surtout il permet d’éviter les contraintes de gestion d’un bien.
On a donc commencé nous-mêmes avec une “mini SCPI”. On a créé une foncière à quatre et investi sur des actifs professionnels et principalement dans des entrepôts et des locaux d’activités. Quelques années plus tard, fort de cette expérience et des précédentes, nous avons créé Iroko en essayant de créer “une SCPI 2.0” accessible pour tous. On a supprimé les 10% de frais d’entrée afin de proposer une solution hyper compétitive par rapport à la concurrence directe et indirecte. D’autant qu’on met aussi plus d’argent au travail qu’une SCPI classique. On a fait 7.10% de performance en 2021, la meilleure du marché et avec des locataires comme pôle emploi et des baux long termes. C’est un couple risque rendement qui est sacrément compétitif. Il est toutefois nécessaire de rappeler que les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Quelle stratégie pour faire connaître Iroko ?
La SCPI est un produit extrêmement réglementé. On ne peut pas communiquer n’importe comment : il existe beaucoup de règles sur la manière d’approcher les prospects, sur les disclaimers, etc.
Au départ, on s’est donc essentiellement basé sur nos propres investissements, ceux de nos parents, ceux de nos amis, de notre famille, etc ! Une fois le produit lancé, il y a eu un effet boule de neige. Il faut savoir que ⅔ de nos clients n’avaient pas de SCPI avant de rejoindre Iroko Zen.
Aujourd’hui, nous avons plus de 200 partenaires conseillers en gestion de patrimoine, nous avons des partenariats avec des banques et essayons de construire un modèle complet, à la fois pour ceux qui n’ont pas de conseiller en gestion de patrimoine et ceux qui en ont.
Votre business model ?
On ne facture aucuns frais à l’entrée (contre 10% pour nos concurrentes). Notre chiffre d'affaires est composé de commissions de gestion. Elles récompensent le travail ou la performance :
On achète : 3% des acquisitions ;
On vend avec de la plus-value : 5% des ventes :
On recouvre les loyers : 12% des loyers recouvrés ;
On fait des travaux : 5% des travaux.
Cela représente à peu près 1,6% par an de l’épargne sous gestion. Notre objectif de distribution annuel de 5,5% aux épargnants est net de ces frais. Ensuite, pour éviter d’être un produit d’aller-retour, on a aussi mis en place une commission pour sortie anticipée (avant 3 ans), de 6%.
Ce mode de fonctionnement est complètement aligné avec les intérêts à long terme des épargnants et nous oblige à être dynamiques. On doit investir rapidement, collecter les loyers et faire un maximum de plus-values : c’est ce qu’attendent nos épargnants.
Et c’est motivant pour les équipes. En France, les taux directeurs de l’emprunt ont beaucoup augmenté mais l’immobilier n’a pas encore corrigé ses prix de vente. En revanche, en Irlande ou aux Pays-Bas, la correction a été plus efficace. Donc en ce moment, la stratégie consiste plutôt à acheter là-bas. Dans trois mois, cela aura sans doute changé. Nos collaborateurs ne sont pas incentivés à la collecte mais sur le résultat de l’investissement, ils se donnent à fond pour trouver la meilleure solution. Contrairement aux gros acteurs du marché, on n’achète pas au marché. On se concentre davantage sur les plus petits deals, hors marché, qui présentent de meilleurs profils d’investissement. C’est stimulant !
Aujourd’hui, on est rentable avec ce business model. Cela dit, au démarrage, on a dû faire une levée de fonds, pour être en conformité avec les exigences de l’AMF, pour payer les collaborateurs en charge de l’investissement, pour avoir un parcours utilisateur pertinent, pour avoir une solution technique pointue, etc…
4 chiffres sur votre activité ?
140 millions d’épargne gérée à date
35 biens (immeubles) achetés pour 3 000 épargnants ;
30 collaborateurs ;
7,1% de redistribution de dividendes en 2021.
Pour finir : notre patrimoine est évalué à 8% au-dessus de son prix d’achat, ce qui prouve la pertinence de nos logiques d’investissement.
Pour rappel, les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Un outil du quotidien qui décuple votre force de frappe ?
Vault, notre outil de back-office. Clairement, si on ne l’avait pas, on ne pourrait pas soutenir le choix d’enlever les 10% de frais d’entrée. Dans la tech qu’on construit, on automatise au maximum toutes les étapes très contraignantes de l’investissement et de la gestion en SCPI :
la réception et la validation des souscriptions ;
la vérification des éventuelles tentatives de fraudes ;
la communication vis-à-vis des épargnants.
Par exemple : quand la pièce d’identité d’un de nos épargnants va périmer, notre outil nous permet d’automatiser l’envoi d’un mail pour demander sa mise à jour. On ne mobilise pas un de nos collaborateurs pour fouiller dans les archives, appeler la personne, réceptionner par mail le scan de sa nouvelle pièce d’identité et la placer dans son dossier… C’est une économie de temps, mais aussi d’argent.
La dernière belle réussite ?
Un deal off market, acheté à un bon prix et rapidement. Un broker nous a appelés il y a quelques jours parce qu’un de ses clients devait vendre un de ses biens dans la semaine. Dans ce délai très serré, on a étudié le dossier, monté le financement, visité le bien, négocié les points qui nous posaient problème et on l’a acheté ! Pourquoi ce broker nous a appelés ? Parce que nous sommes peu nombreux à pouvoir faire ça sur le marché et on est plus flexible. C’est gratifiant.
Un fun fact ?
Il y a un dernier élément à la marge qui nous a poussés à créer Iroko. La grand-mère d’un de nos associés avait un peu d’épargne à placer. À l’époque, elle avait 82 ans. Lors d’un RDV avec son conseiller bancaire, il lui propose d’investir dans une des SCPI de la banque, avec des frais d’entrée de 10% ! Mon associé a bondi : à l’âge de sa grand-mère, les probabilités qu’elle amortisse une telle somme étaient quasi nulles. C’est ce qui nous a amenés à nous pencher sur ce mécanisme de commission et à prendre le temps de bien la comprendre.
Le plus gros challenge actuel ?
Clairement de gérer la croissance. Les équipes d’Iroko vont acheter plus de 200 millions d’euros d’actifs en 2022. Contre 30 millions en 2021. C’est un sacré défi de réussir à bien investir et à anticiper les besoins de recrutement associé.
Comment tu vois Iroko dans 2 ans ?
Bien ! On s’est fixé l’objectif de dépasser le milliard sous gestion et les 30 000 épargnants. Ce n’est pas gagné mais on va se battre.
La plus grosse opportunité dans le marché immobilier en France selon toi ?
En dehors d’Iroko, il y a un sujet que je regarde attentivement et qui est lié à la rénovation énergétique des logements et des bâtiments. Dans le résidentiel, beaucoup de biens ont des coefficients de performance énergétique faibles. Avec l’évolution de la législation, ces biens sont en train de décoter. On le voit bien : même avec de très bons emplacements, ils commencent à rester un peu plus longtemps sur le marché. Je suis convaincu qu’en créant un petit fonds avec une boîte de travaux de rénovation énergétique intégrée, on peut facilement repérer les biens dont les frais de rénovation énergétique à engager restent raisonnables. Si, en parallèle, on est assez agressifs sur les prix et s’il est possible de créer un peu de dette, il y a moyen de se constituer une belle base de plus-values potentielles ou de rendements. Surtout si on vise de l’immobilier peu risqué, comme les logements de 15 à 25m2 en première couronne avec des DPE dans le rouge. Et il y a de l’offre : 5 ou 6 biens qui correspondent à ce profil sont disponibles rien que dans les rues autour de chez moi !
Le mantra qui te met Super biens ?
Je n’ai pas de mantra tout fait mais il y a deux choses qui sont importantes pour moi : les petites graines et l’amélioration continue.
Par “petite graine”, j’entends tout ce que tu entreprends dont l’impact n’est pas forcément immédiat, mais qui peut un jour se transformer en un petit cadeau au futur toi-même. Par exemple, je m’évertue à passer le moins de temps possible à régler les urgences. Je préfère prendre du recul, chercher la cause du problème et trouver la solution durable qui fera que plus jamais la situation ne se reproduise. C’est un travail de fond un peu pénible qui peut être très frustrant. Mais à terme, c’est un vrai confort. Ça pousse à rencontrer de nouvelles personnes, à changer de trajets, d’habitude, à tester de nouveaux livres, etc.
La deuxième chose à laquelle je suis attaché, c’est l’amélioration continue. Peu importe ce que je fais, comment je le fais, l’important c’est de sortir quelque chose, même si ce n’est pas parfait. J’aurai toujours l’occasion de l’améliorer. C’est un principe fort chez Iroko. On veut que nos collaborateurs soient dans l’action et que régulièrement, ils reviennent sur ce qu’ils ont fait et l'ajustent, le font évoluer. C’est comme ça qu’on peut espérer rester en phase avec les besoins des clients, les processus et les tech d’avenir etc… Et c’est aussi comme ça qu’intellectuellement, on continue de s’amuser tous les jours.
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Comme tout placement, celui-ci comporte des risques. Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires. La liquidité et donc le rachat des parts n’est pas garanti. Les informations présentées ci-dessus ne constituent ni un élément contractuel, ni un conseil en investissement.
Ceci est une communication publicitaire. Veuillez vous référer à la note d'information et au DIC de la SCPI Iroko ZEN avant de prendre toute décision finale d'investissement. Renseignez-vous sur Iroko.eu avant d’investir.
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