François Roth, co-fondateur de Colonies
Logements dans toute l'Europe en coliving et colocation meublés et prêts à vivre !
Super biens vous fait découvrir 2 mercredis par mois une entreprise dans la Proptech / la Fintech à travers l’expérience de son CEO. Abonnez-vous pour recevoir les prochaines éditions directement dans votre boîte mail 👇
Ton parcours ?
Je m'appelle François. J'ai grandi en Lorraine, dans une région de triple frontière. J’ai passé un bac européen, fait une prépa et une école de commerce, l’ESSEC. J’ai enchaîné avec un master de droit notarial M2 à Assas.
Le déclic qui t’a décidé à lancer Colonies ?
Colonies est le résultat d’une passion, d’une expérience de vie et d’un constat.
J’ai très tôt eu une grosse appétence pour l'immobilier en général, et le résidentiel en particulier. Mes premiers investissements locatifs à titre personnel remontent à l’époque de l’ESSEC, où on a acheté des biens avec mes deux colocataires de Cergy : ça c’est le côté passion !
Une autre partie de Colonies vient de mon vécu (ainsi que celui de mes associés) : mon parcours, en tant que jeune étudiant, stagiaire puis jeune actif, expatrié, etc., au fait que j’ai déménagé dans des villes dont je n’étais pas originaire. À chaque fois, le marché résidentiel a très mal fonctionné et a engendré pas mal de galères.
Ce qui m’amène à notre constat initial : en France, comme au Royaume-Uni d’ailleurs, 70 à 80% des unités d'habitation sont détenues par des particuliers. Pourquoi ? En partie parce qu’aucun investisseur ne veut se lancer dans le résidentiel. Quand un investisseur achète 20 000 m² de bureaux à La Défense, il fait appel à un asset manager et à deux locataires max. Imaginons qu’il investisse ces millions d’euros dans le résidentiel : subitement, il a 2000 locataires qui l'appellent, lui envoient des mails, qu'il faut relancer parce que les loyers ne sont pas payés et ainsi de suite… Un cauchemar !
Le résultat, c’est que malgré la taille titanesque du marché résidentiel, il n’est absolument pas géré par des professionnels. Or qui dit manque de professionnalisme dit manque de tech, d’intelligence et de réflexion globale sur cette classe d'actifs, d’économie d'échelle… Bref, tout ce qui fait qu’on peut améliorer l'expérience en professionnalisant un secteur.
C’est ce qui nous a donné l’idée de nous positionner en tant qu’opérateur, en tant qu’intermédiaire entre l'utilisateur final, celui qui vit dans les lieux, et l'investisseur. On va permettre à l’investisseur de retrouver une expérience proche de celle qu’il connaît lorsqu’il déploie son cash dans des bureaux ou des hôtels : il n’a qu’un ou deux interlocuteurs chez Colonies, charge à nous de gérer la relation avec l’utilisateur final. En revanche, cela nous permet d’avoir les budgets nécessaires pour proposer une solution tech qui vient le fluidifier d’expérience de location, de l’upgrader pour l’utilisateur final.
La mission de Colonies ?
Proposer de très bons produits résidentiels pour essayer de réparer toutes les inefficiences du marché résidentiel dont je viens de parler.
En réalité, derrière cela, il y a deux missions distinctes :
Pour le compte de l'investisseur, on va trouver des biens, l'aider à les acheter, les rénover, les ameubler et les gérer.
Côté locataire, on va proposer une expérience de réservation 100% digitale, avec la visite virtuelle, la signature en ligne de bail via la plateforme Colonies, le paiement en ligne etc. puis la gestion technique et locative classique pendant toute la durée de leur séjour.
D’un point de vue pratique, on va se positionner sur des biens qui satisfont aussi bien les investisseurs que les utilisateurs :
le co-living, avec lequel on a démarré et qui est, pour nous, une super réponse, notamment pour les étudiants et les jeunes actifs ;
la colocation,plus simple que le co-living et qui a l’avantage d'être très abordable ;
les logements meublés à destination de personnes seules ou en couple, qui n'ont pas le souhait de partager des espaces communs.
À terme, on souhaiterait proposer à peu près tous les types de produits sur le marché du résidentiel, toujours dans le but de combler les manquements du marché.
Comment choisissez-vous les types de produits sur lesquels vous vous positionnez ?
Le marché du résidentiel tel qu’il se caractérise présente deux contraintes :
C'est un marché extrêmement profond ;
C'est un marché ultra tendu où la question du prix est une question fondamentale et où ajouter de la valeur est compliqué.
Pour s’exposer à un marché aussi profond et aussi tendu en tant qu’opérateur, il faut donc avoir un modèle basé sur la tech, scalable par essence et pouvoir vivre avec de faibles marges. En gros, avoir un modèle qui permette de multiplier très rapidement les opérations en faisant des économies d'échelle ou en capitalisant sur ce qui a été déjà développé.
Concrètement, avec Colonies, on a commencé par le coliving, un produit très qualitatif pour une cible jeunes actifs de 30 ans CSP+. Une fois qu’on a été bien implanté, on a décidé de se positionner sur la colocation. Pourquoi ? Parce que cette deuxième classe d’actif nous permettait :
de cibler également les jeunes actifs et les étudiants, sans pour autant cannibaliser la cible du coliving (on ne parle pas des mêmes budgets par exemple) ;
De capitaliser sur 90% de ce qu'on avait déjà fait en réputation, en networking de partenaires investisseurs immobiliers, en réseau d'agents immobiliers, en process internes, en tech, en process opérationnel de gestion, en acquisition avec les notaires, etc.
Ce n’aurait pas été le cas si on était allé sur de la résidence senior, par exemple.
Comment choisissez-vous l'implantation géographique de vos produits ?
Notre client type aujourd'hui en coliving ou en colocation, c’est quelqu'un qui emménage dans une autre région, dans un autre pays que celui dont il est originaire, et qui ne peut pas compter sur une solution d'hébergement familiale ou amicale au sens large. De fait, on cible les territoires qui attirent naturellement ce type de cibles, à savoir les métropoles régionales, les zones très tendues.
Un choix confirmé par le fait qu’on a de très faibles marges : cela nous impose d’atteindre rapidement une taille critique de marché pour être rentables. On se spécialise donc sur des zones où le marché ne sera pas saturé, même si on propose 100, 500, 1000, 10 000 chambres.
L'Île-de-France est un très bon exemple, car même si le marché est insaturable, on va tout de même être très attentif sur le lieu d’implantation de nos produits. Notre cible n’a ni envie de passer deux heures dans les transports ni la possibilité d’être motorisée, ce qui exclut le tiers 3 (fin d'une ligne RER, zones pavillonnaires de banlieue) de la région parisienne.
À l’inverse, le tiers 2 (certains arrondissements à deux chiffres ou la première couronne) propose un mix qui fonctionne pour tout le monde.
Côté locataire :
les loyers sont 30 à 40 % moins cher qu’à Paris-centre ;
les compromis sur l’expérience de vie sont minimes : on bénéficie d’un accès direct au métro, il y a des commerces et une vraie vie de quartier alentour ;
Côté investisseurs :
le prix au mètre carré est quasiment divisé par 3 par rapport à Paris-centre ;
le logement reste une classe d'actifs hyper résiliente avec un bon rendement, contrairement à ce qui se passe sur le bureau dans une métropole comme Paris.
Le business model de Colonies ?
La rémunération de Colonies est positionnée sur les loyers collectés : comme on optimise le parc immobilier des propriétaires, il est normal que l’on capte une partie des flux perçus. On va donc prélever des frais sur le montant des loyers réglés par les locataires.
La stratégie d’acquisition ?
On a trois canaux d’acquisition principaux :
le bouche-à-oreille ;
les partenariats avec les B2B ;
le référencement sur d'autres plateformes, telles que Leboncoin, PAP, etc., sur lesquelles tu retrouves les annonces de nos biens.
Le bouche à oreille et la croissance organique ont par exemple très bien fonctionné sur le marché de Fontainebleau. On s'est adressé aux étudiants de l'INSEAD, dont la moyenne d’âge est un peu plus âgée qu’en temps normal. D’une promo à l’autre, les étudiants se sont passé le mot, et finalement, notre produit, qui délivrait une bonne expérience de location, a été référencé par le BDE… On essaie donc de répliquer ce modèle aux marchés “étudiants” que l’on a ciblé.
Les partenariats B2B marchent très bien aussi. Des entreprises de la restauration ou de l’hôtellerie par exemple, qui rencontrent de grosses difficultés à recruter, réservent un immeuble, une maison ou des unités un peu éparses pour les besoins de leurs futurs salariés. Cela leur permet d’attirer des profils qui rencontrent d’habitude des obstacles pour se loger.
4 chiffres sur votre activité ?
2,2 milliards d'euros de capital déployés en immobilier (capital committed), ce qui est quand même assez titanesque.
2000 unités en exploitation
96% de taux d'occupation, ce qui n'est pas loin d'être une occupation parfaitement complète.
5 pays : on est ouvert en France, en Belgique et en Allemagne et on va bientôt ouvrir au Luxembourg et en Espagne.
Le challenge des 3 prochains mois ?
Aujourd’hui, les investisseurs identifient le prochain cycle immobilier comme étant un cycle très pro-résidentiel : la plupart des institutionnels sont très intéressés par cette classe d'actifs et veulent s’y positionner.
Parallèlement, compte tenu de la crise de la dette, on est obligés de proposer un rendement nettement supérieur à celui qu'on devait proposer il y a encore un an ou deux. Pour être intéressant aux yeux d’un investisseur institutionnel, il faudrait qu'on arrive à proposer minimum 4,5% de rendement aujourd'hui. Or, dans cette équation, on a des loyers qui n'ont pas tellement augmenté compte tenu du plafonnement de l'indexation, des coûts de travaux et d'énergie qui se maintiennent à des niveaux records et des prix de vente qui n'ont que très faiblement baissé...
C’est donc très difficile de répondre aux impératifs de rendement de ces investisseurs pour l’instant, alors que tout le monde a envie d'investir dans le résidentiel et qu’il y a une crise réelle du logement résidentiel en France.
Comment tu vois Colonies dans 3 ans ?
Il manque, à notre sens, de véritables “marques” en résidentiel, comme on peut en avoir dans l’hôtellerie par exemple. Avec ce type de marque, l’utilisateur sait par avance à quel standard de qualité, des standards de process, à quelle qualité d'expérience il peut s’attendre.
Notre ambition, notre vision même, c’est de créer ce type de marque de résidentiel, de standards reconnus par l’ensemble des acteurs du marché, et de devenir une des marques leader en résidentiel en Europe dans les deux ou trois prochaines années.
Une grosse opportunité sous-exploitée dans le marché immobilier en France selon toi ?
Je pense qu'il y a une énorme opportunité concernant la reconversion du tertiaire en résidentiel. En période post-covid et avec l'essor du télétravail, on n'a plus les mêmes façons de travailler. Les salariés préfèrent aller moins au bureau, ils n’ont plus vraiment envie de travailler dans de grands ensembles en banlieue et de nombreux immeubles de bureaux ne répondent plus non plus aux standards d’aujourd’hui.
De fait, les besoins en termes de mètre carré de bureau sont en chute libre et cela se voit dans la forte progression de la vacance locative.. Aujourd’hui, on voit des actifs de bureau vides depuis des années, dont la valeur pourrait presque être négative, du fait des taxes à payer, de la vétusté, etc.
À l’inverse, dans ces mêmes quartiers, la valeur des mètres carrés de résidentiel est en nette croissance, car le besoin de logement, lui, ne connait aucune pause. Entre la densification croissante des villes, l’accroissement démographique, la nucléarisation des familles qui crée encore plus de besoin et de l’autre côté des mises en chantier au plus bas notamment dûes à une politique de réduction voire d’interdiction de l'artificialisation des sols et d’un nombre de permis octroyé en chute libre.
L’idée serait donc d’utiliser cet énorme réservoir de valeur et ce stock de mètres carrés, pour l’instant sous-exploités. Cela dit, pour y arriver, il faudra peut-être assouplir la réglementation, du moins que les élus, notamment des maires, aient la volonté d’aller dans ce sens. Il faudra que les investisseurs / promoteurs présentent des projets plus incitatifs pour les élus, qui prennent en compte les besoins induits par l'arrivée de 200 familles supplémentaires. Ce qui veut dire, proposer des projets mixtes, comprenant des locaux commerciaux pour attirer des professions libérales comme les médecins ou des magasins d’alimentation etc, des locaux capables d'accueillir une crèche voire une école… Bref, c'est une énorme opportunité de création de valeur, qui pourrait répondre à énormément de problématiques mais qui demande une forte volonté à la fois des investisseurs et des politiques.
Le mantra qui te met Super biens ?
Je crois assez peu au culte de la personnalité, pourtant très en vogue dans l'entrepreneuriat. Ce qui nous caractérise, c’est au contraire notre croyance sincère en la force du collectif et en l'intelligence collective. On est une société où se rencontrent des profils complètement différents : des architectes qui optimisent chaque mètre carré, des équipes de procurement qui font un travail incroyable pour acheter le meilleur mobilier au meilleur prix, des développeurs immobiliers qui facilitent l’obtention des permis de construire, des asset managers qui négocient avec les investisseurs, des développeurs tech qui ont construit notre plateforme de gestion de A à Z, des équipes d'opération qui répondent à tous les problèmes rencontrés par nos locataires, etc.
Par nature et par nécessité, on pense vraiment qu’on ne peut rien faire de grand tout seul, sans être aidé de talents de tous horizons.
Autre chose que tu aimerais me partager ?
Même si, historiquement, on s’est adossé à des institutionnels, comme la Caisse des dépôts, Primonial, La Française, nous proposons depuis à peu près un an à des investisseurs particuliers d'investir à nos côtés. Si vous avez un peu de cash ou de la capacité d'emprunt, et que vous voulez investir dans un studio, un T2, un appartement coloc, voire dans un immeuble (si vous êtes très riche !), n'hésitez pas à nous contacter ! On a des solutions à vous proposer pour profiter d'excellentes opportunités. À Paris, notamment, où on a trouvé pour un investisseur un appartement à 6200 euros du mètre en super état qui offre plus de 5% de rendement net ! Même s’ils ne sont pas tous aussi exceptionnels, on trouve actuellement de super affaires à faire.
Intéressé(e) par l’offre de Colonies ? Retrouvez-les juste ici ! Désormais les particuliers/privés peuvent aussi participer à l’investissement dans des biens gérés par Colonies, contactez-les pour en savoir plus.
Abonnez-vous pour recevoir les prochaines éditions dans votre boîte mail 👇